對于房地產(chǎn)公司來說，一個項目能不能賺錢，在拿地階段就已經(jīng)決定了大半。而決定是否要拿一個項目，根本決定因素就是預(yù)測能否賺錢，不賺錢是不會做的。問題是怎么做預(yù)測呢？這就要靠“土地投資測算”了。

01 單次速測，效率低下

速測雖然簡單，但測算前要先設(shè)置好土地成本、各業(yè)態(tài)建造成本、銷售物業(yè)成本、各業(yè)態(tài)售價等很多個測算因子，一次測算生成一條結(jié)果，對應(yīng)一個凈利潤率。

通常，是在Excel里面把模板和公式先設(shè)置好，然后手工設(shè)置因子的值，由Excel計算出結(jié)果。

但是，在Excel里面一次只能為每一個因子設(shè)置一個值，你不知道要怎么設(shè)置這些因子，才能一次性計算出一個符合要求的結(jié)果。

所以，你只能靠經(jīng)驗，甚至靠猜測，設(shè)置一次，計算一次，結(jié)果不符合要求？重來一遍，如此反復(fù)，直到剛好“碰”到合適的結(jié)果。

是不是覺得很繁瑣？也很不科學(xué)？

沒錯，這是房地產(chǎn)公司土地投資速測的最大痛點。

通過Excel手工測算的方式，效率非常低下，完全靠經(jīng)驗和運氣計算，存在非常大的投資風(fēng)險。

02 批量速測，精準(zhǔn)篩選

解決這個痛點的思路也很簡單：

一次性為每一個因子設(shè)置多個可能的值，由系統(tǒng)自動測算出所有可能的結(jié)果，然后你再從結(jié)果中篩選出想要的數(shù)據(jù)。

這個思路可以通過建設(shè)“線上測算平臺”來實現(xiàn)。

一個因子如果設(shè)置多個可能的值，多個因子綜合測算出來就是成千上萬條結(jié)果。

通過線上測算平臺，所有的計算都是在服務(wù)端進行，1分鐘可以快速測算出1萬5千多種結(jié)果。

然后，你可以按照不同的查詢條件組合查詢測算結(jié)果，在結(jié)果中基于凈利潤率等核心指標(biāo)篩選出針對地塊更適合的5-10個方案。

最后，以結(jié)果為導(dǎo)向，逆向篩選出符合要求的特定方案及對應(yīng)參數(shù)。

通過這種方式進行速測，好處多多。

可以把握投資先機，整個投資估算過程從超過10天壓縮到1、2天完成，能夠及時答復(fù)政府邀約，避免機會流失。

可以量化投資風(fēng)險，能夠遍歷各種因子可能性，從成千上萬種結(jié)果中篩選最佳方案，同時通過平臺可以提高計算準(zhǔn)確度，避免投資失誤。

可以提高一線公司競爭力，圍繞選定的方案倒逼各部門探索參數(shù)極限，減少無效溝通，提高決策效率。

03 模板公式，直接使用

那么，平臺該如何建設(shè)？原來保存在Excel里面的模板和公式怎么辦？

其實，任何一款主流的BI工具都可以用來搭建這個平臺，也支持模板和公式導(dǎo)入到BI里面使用。

關(guān)鍵的問題是：一些公式里面的Excel函數(shù)，很多BI工具不能夠兼容！

只要有一個不兼容，就會增加很多的改造工作量，甚至無解。

例如，不兼容的常見函數(shù)有Sumif、EOMONTH、IRR、EDATE等。

如果不用導(dǎo)入，直接利用Excel原來的模板和公式呢？

是的，這種方法就是完美的解決之道。

Smartbi以“真Excel”為特色，報表使用Excel作為設(shè)計器。模板和公式直接復(fù)用，不存在導(dǎo)入不兼容的問題。

04 詳測版本，性能提升

速測沒有考慮資金的時間價值，而房地產(chǎn)投入資金多，開發(fā)周期長，僅靠速測是不夠的。因此每個地產(chǎn)公司需要一套Excel測算報表模擬項目整個開發(fā)過程，計算各節(jié)點投入、回款、現(xiàn)金流、利潤、內(nèi)部收益率等財務(wù)指標(biāo)，也就是詳測。

詳測比速測復(fù)雜得多，一套Excel測算報表包含20多張報表，上10萬條公式。

這些公式交叉引用，邏輯復(fù)雜，重新配置和開發(fā)都很困難，而且還無法動態(tài)更新。

因為公式太多，測算一次要一個小時以上，效率極低，還很容易卡死。

在這種情況下，更加需要一個線上的測算平臺來實現(xiàn)。

項目測算人員通過【集團輸入頁】設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，提高填報效率，再通過【測算輸入頁】選擇測算標(biāo)準(zhǔn)，填寫項目基本信息，即可進行詳測。系統(tǒng)會依次輸出各張測算報表，點擊相應(yīng)的報表菜單即可查看。同時，可以保存不同版本的測算結(jié)果，快速對比。

基于Smartbi建設(shè)的線上測算平臺，單次詳測從50分鐘壓縮到30秒！

而且，上10萬條公式直接復(fù)用，還可以動態(tài)更新！

上10萬條公式，如果需要導(dǎo)入到平臺，肯定是無法完全兼容的。

對于詳測來說，Smartbi使用Excel作為報表設(shè)計器的優(yōu)勢更加明顯。

05 數(shù)據(jù)大屏，運營監(jiān)控

項目投資測算的結(jié)果數(shù)據(jù)，利用Smartbi提供的可視化工具制作成數(shù)據(jù)大屏，可以作為一個管理標(biāo)尺應(yīng)用于后續(xù)的項目運營管理階段，跟蹤投資收益與計劃達成情況是否有偏差。

房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大，項目建設(shè)周期長、牽涉面廣、所含工程項目多，靠盲目投資是不可能達到預(yù)期經(jīng)濟效益的。特別是目前房地產(chǎn)企業(yè)處于激烈的市場競爭中，要在競爭中求生存求發(fā)展，只有對項目進行詳細、可靠的投資測算，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項目具有一定的可行性。而一個方便快捷、性能強大的線上測算平臺，便是房地產(chǎn)企業(yè)進行投資測算的強有力保障。

以上是思邁特軟件的技術(shù)分享，希望對你有所幫助！